近日，上海市法学会与黄浦区法院举办研讨会，法官和专家共同为经济适用房相关疑难法律问题支招。
作为解决中低收入人群住房问题的一项政策性安排，经济适用房制度对保障群众的基本居住权利发挥了重要的作用。然而，随着该项制度的持续推进，与经济适用房相关的房产、婚姻家庭等民事纠纷也开始不断出现，并日益成为审理中的疑难问题。
近日，上海市法学会与黄浦区人民法院对当前涉经济适用房纠纷的特点及成因进行了深入研讨，其中的一些案例或许能给未来经济适用房制度的修改完善提供些许启示。
有了新房不愿搬离旧房
“经济适用房本来就是为了解决住房困难，既然已经申请到，就应搬出原来居住的房屋。”法庭上，87岁的李老太和老伴态度坚决，要求儿子一家三口立即迁出逼仄的老房子。
“申请经济适用房并不等于丧失对原有福利公房的权利。”对于老人提起的这场诉讼，李老太的儿子许先生不以为然，丝毫没有搬走的打算，“新买的经济适用房在郊区，离工作单位太远，所以宁可空着，也要继续和年迈的父母蜗居在市区。”
类似这样申请到经济适用房非但没有改善居住状况，却引发家庭矛盾的情况并非个案。
与李老太的处境类似，朱老伯也是三代同堂居住在市中心仅28平方米的旧式公房里多年。眼看儿子一家申请到经济适用房，却同样也是遭遇儿子不愿搬离老房子的窘境，朱老伯也将儿子一家告上法庭。
记者了解到，这类特殊的排除妨碍纠纷频频发生的背后，既有申请人对经济适用房出行条件、居住环境等因素的考量，更有着复杂的利益导向。“经济适用房申请人一方面担心搬离原有公房后丧失了公房同住人资格，另一方面也不愿放弃公房拆迁时政府给实际居住人的补偿款。”黄浦区法院民四庭庭长黄利民分析道。
“这实际上反映出了当前经济适用房与公房制度之间的政策性冲突。”黄利民解释说，经济适用房和公房都是特定时期国家为解决百姓居住困难而采取的行政利民措施，由于经济适用房在性质与功能定位上尚不明晰，此类案件的处理存在不小的难度。
对此，有专家认为，经济适用房毕竟不同于计划经济时代的公房，申请人必须支付相当数额的对价后才能获得，并不属于福利性房屋，因此其对原有公房仍享有居住权。
但也有专家指出，经济适用房制度的立法目的是为解决居住困难，是国家住房福利政策的一部分，不能给予申请人双重福利，“如果允许经济适用房申请人继续在原公房内居住，则对原同住人有失公平。”
针对经济适用房申购后出现的居住权纠纷多发现象，黄利民建议，行政主管部门可以在申请环节，要求家庭成员内部就申请获批后的房屋居住状态达成一致意见，并提交书面材料。这既可以减少后续纠纷，也有利于一旦发生纠纷能依约处理。
“当前经济适用房相关规定及操作规程厘清了经济适用房申请人与国家之间的外部公有关系，却掩盖了申请人内部共有中存在的矛盾，申请环节中的内部协商过于抽象、笼统，需具体化。”上海市法学会副秘书长汤啸天认为。
我的申请资格怎么没了
与申请到经济适用房后引发家庭矛盾不同，还有的申请人则是因为没有如愿申购到而走进了法庭。毛阿姨的案例就颇有代表性。
年过六旬的毛阿姨已退休多年，每月退休工资2000元左右。毛阿姨在计算全家的收入情况和人均住房面积后，向社区事务中心提出购买经济适用房申请。原本满心欢喜地期盼着能改善家里的住房条件，不料材料交上去不久就被退了回来。
街道审核发现，毛阿姨的社保记录显示其仍在工作且每月领取2000元工资，毛阿姨因“工资超标”被驳回申请。毛阿姨仔细回忆后终于想起几年前曾把退休证借给过一个开公司的老同学。几经询问，原来，对方拿着毛阿姨的退休证用于减免企业应缴纳的社保费用等，以降低用人成本。
“如果没有这个意外，应该可以获得第一批经济适用房申请资格，但现在这一拖就是一年。”毛阿姨认为这一切都是老同学和那家公司惹的祸，为此将对方告上法庭，索赔5万元。#p#分页标题#e#
无独有偶，为筹办婚事，去年3月，李先生向有关部门申请经济适用房，但经审核，李先生母亲的证券账户存在大量交易记录，家庭财产远超申请标准。而李先生的母亲坚称自己并不知情，是小姐妹杨某擅自使用了该账户。最后，李先生非但没申请到经济适用房，相关情况还被记入不诚信档案，婚事也被迫告吹。为此，李先生向杨某提出20万元的索赔。
据悉，上海法院近年来已审理了多起因经济适用房申请资格遭到侵害而引发的民事纠纷，纠纷的起因多为因第三人原因导致申请资格被取消。记者注意到，对此类案件行为与损害结果之间因果关系如何认定、损失如何量化等问题均存在不小的难度。
“应当关注申请人自身是否存在过失。”黄利民认为，在因第三人原因导致申请资格被取消的案件中，申请人毫不知情的可能性并不大，申请人往往对损害的发生存在过失，这种情况下索赔就未必能成立。“但如果确实完全不知情，申请人则可以主张损害赔偿，损失的标准可以参照同地段商品房租金标准进行计算。”
最终，毛阿姨的诉讼请求并未获法院支持。黄浦区法院审理后认为，被告公司使用毛阿姨的退休证的行为显属不当，但毛阿姨自身存在过错。而且根据法院的调查，毛阿姨的家庭收入情况本身也不符合准入条件。而在李先生的案例中，他也同样因类似的原因而未能如愿获得赔偿。
婚可离房子分不了
经历了申请、审核、公示、选房、签约等一系列繁琐的手续，好不容易买到了经济适用房，而一旦夫妻感情不和想要离婚，这套房往往又成为了矛盾的焦点。
2012年，张某夫妇共同申请购买了一套经济适用房，但此后两人感情出现裂痕闹起离婚，双方诉至法院要求对家庭财产进行分割。庭审中，双方均表示要求分得该套住房或者一方得房，并保证另一方能有重新申请购买经济适用房的资格。这让该案的处理陷入了僵局。
记者了解到，根据上海的政策，经济适用房购买后5年内禁止交易，除非因产权人死亡发生继承等特殊情况，否则产权人不能随意变更，或随意增加或减少。这也就意味着，像张某这样的情况，即使在离婚诉讼中对房子进行了分割，产权人姓名也无法变更，而未获得房产的一方更不可能重新申请购买经济适用房。
最终，法院作出判决，双方婚姻关系解除，但对涉及到经济适用房的分割问题，该判决并未一并作出处理，而是指明双方待经济适用房可上市交易后另案起诉。
针对张某所遭遇到的问题，法官表示，双方可采取一方在外居住而另一方给予适当补偿的形式过渡。满5年后，分割的折价补偿款标准可按照同地段商品住房的平均价格乘以其所得房产面积的比例予以确定。
考虑到经济适用房申请人的实际经济状况，其离婚后的住房保障问题同样引起了不少法官的关注。“是否可给予离婚后符合一定条件的主体以申请资格，例如离婚后又重组家庭的主体。”上海市黄浦区人民法院副院长金民珍建议。
但也有专家担忧，如果允许离婚后未得房者可再次申请经济适用房，将存在道德风险，即或许会存在假结婚假离婚的情况，因而不宜轻易给予其重复申请的资格。“政府主管部门或可通过将原经济适用房置换成两套较小户型房屋的方式实现。”专家建议。