最近热播剧《安家》几乎天天登上微博热搜，不看不知道，原来买房、卖房有这么多门道，而且其中涵盖了许多法律知识点。剧中有一个剧情非常典型。卖包子的老严老两口，辛辛苦苦卖了一辈子包子，舍不得吃，舍不得穿，攒了一笔钱打算全款买房，改善一下居住环境。而就在老严夫妇签购房合同时，儿子提出要求，在房产证上加上女朋友的名字。因为儿子的女朋友此时怀孕了...老严夫妇像大多数父母一样，起初是纠结的。房产经纪开始也给出了合理化建议，即建议老严夫妇将全款改成贷款，即老严夫妇付首付，小夫妻来还贷款。其实也是为了规避不必要的风险。对老两口来说，用全款还是贷款的方式为孩子买房，才能兼顾自己的利益不受损失？如果将来小夫妻离婚财产怎么分割？这可能需要具体案例具体分析。而在司法实践中，法官会综合房屋的约定共有情形、出资贡献等因素，做出一定的判断。

 

1、婚前由一方父母全额出资购房，小夫妻离婚时，该房产如何分割？

 

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)【以下简称《婚姻法》解释（二）】第22条第一款规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

 

如果父母是在子女结婚前为其购置的房屋出资，且该房屋产权证上登记的是自己子女的名字，那么该房屋应当认定为对自己子女的个人赠与，与其结婚之后的配偶无关。这种情况下，该房屋属于出资方自己子女一方的婚前个人财产，不参与离婚时的财产分割。

 

如果父母在子女结婚前为其出资购置房屋，明确表示该房屋是给自己子女及其配偶双方的，同时将该房屋也登记在自己子女及其配偶的名下，那么应认定为对自己子女及其配偶双方的赠与，该房屋属于夫妻共同财产，在离婚时应参与分配。

 

因此，剧中老严夫妻用全款买房后，在房产证上加上了准儿媳的名字，即视为对小两口的赠与，如若最终小两口婚姻破裂面临财产分割，该房产将作为夫妻共同财产，而儿媳可以参与分配。

 

2、婚前由父母部分出资，子女贷款购房，小夫妻离婚时，该房产如何分割？

 

老严夫妻全款和贷款的区别在于，全款买的话，离婚时儿媳可以分得一半。而贷款买的话，离婚时贷款要是没有付清，可以要求儿媳在分得一半财产的情况下，承担一半的剩余贷款。另外，如果贷款一直是由老两口支付的话，司法实践中一般会酌情考虑让出资方多分一些财产，以减少不必要的损失。

 

司法实践中，如果父母在子女婚前为其购置房屋部分出资，并将该房屋产权登记在自己子女名下，剩余部分由子女贷款，那么父母出资部分应当认定为对自己子女的个人赠与，属于出资方自己子女一方的婚前个人财产，与其婚后配偶无关。

 

婚后若其配偶一方参与偿还贷款，并不改变该房屋为其婚前个人财产的性质。因此在离婚分割财产时，该房屋为婚前个人财产，剩余未偿还的银行贷款为个人债务。对已偿还的银行贷款中（含本金和利息），属于配偶一方清偿的部分，应归配偶所有。

 

3、婚后由父母全额出资购房，小夫妻离婚时，该房产如何分割？

 

根据《婚姻法》解释（二）第22条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

 

上文法律条文中的“应当认定”，是指父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发推定为赠与。因此，该出资应当认定为父母对子女及其配偶双方的共同赠与，在子女离婚时应做为夫妻共同财产予以分割。

 

如果父母在子女婚后为其双方出资购置房屋，同时父母明确表示赠与自己子女的，那么该房屋属于出资方子女个人财产，不属于夫妻共同财产，离婚时不参与分割。

 

实践中，对于夫妻婚后父母全额出资购房，房屋权属登记在出资者自己子女的名下，一般应认定是明确对自己子女一方的赠与，该房屋应认定为个人所有。若房屋权属登记在出资者子女配偶名下的，除非当事人能证明其父母明确表示赠与其个人的，可认定为个人财产，否则司法实践中将推定为对夫妻双方共同赠与，可认定为夫妻共同财产。#p#分页标题#e#

 

4、婚后父母部分出资，子女贷款购房。小夫妻离婚时，该房产如何分割？

 

根据《婚姻法》解释（二）第22条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

 

根据《婚姻法》解释（三）第7条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

 

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

 

实践中，这种情形可参照第三类情形认定。如果父母是在子女婚后为其购置房屋部分出资，并将该房屋产权登记在自己子女及其配偶名下的，剩余部分由子女银行贷款。若当事人有证据证明其与出资人之间形成借贷关系的，则不能适用该条规定。

 

即父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发推定为赠与。因此，该出资应当认定为父母对子女及其配偶双方的共同赠与，在子女离婚时应做为夫妻共同财产予以分割。

 

如果父母在子女婚后为其双方出资购置房屋，同时父母明确表示赠与自己子女的，那么该房屋属于出资方子女个人财产，不属于夫妻共同财产，离婚时不参与分割。

 

5、双方父母共同出资购买房屋的情形

 

根据《婚姻法》解释（三）第7条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

如此看来，夫妻双方父母出资购买的房屋，无论是婚前购买还是婚后购买的情形，均应认定为夫妻共同财产，按照出资比例，夫妻按份共有。

 

后记：无论是热播剧，还是生活中，很多朋友都会关心房子的问题，比如买房时要规避哪些风险，卖房时要考虑哪些因素。结婚时，房产证上的名字写谁；离婚时，不动产怎么分割。我们建议，您在购房时务必将这些风险都考虑在先，避免有一天损害到个人利益。